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Y第五章,广州顺发搬家
知识点一、房产税纳税人和征税范围
1.房产税的纳税人
房产税的纳税人是指在我国城市、县城、建制镇和工矿区内(不含农村)拥有房屋产权的单位和个人。
【注意】
(1)产权属于国家所有的,由经营管理的单位缴纳。
(2)产权属于集体和个人所有的,由集体单位和个人缴纳。
(3)产权出典的,由承典人缴纳。
【提示】房产出租的,由房产产权所有人(出租人)为纳税人。
(4)产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。
注意以下几点:
(1)纳税单位和个人无租使用房产管理部门免税单位及纳税单位的房产,应由使用人代为缴纳房产税。
(2)2009年1月1日起,外商投资企业和外国企业缴纳房产税。
(3)房地产开发企业建造的商品房,在出售前,不征收房产税,但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
2.房产税征税范围
征税范围:城市、县城、建制镇和工矿区内(不含农村)
(1)个人非营业用房免税;
(2)独立于房屋之外的建筑物,如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等不征房产税。
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知识点二、房产税的计税依据、税率和应纳税额的计算
1.从价计征——计税依据是房产原值一次减除10%-30%的扣除比例后的余值,税率为1.2%。
(1)所谓“房产原值”,是指纳税人按照会计制度规定,在账簿“固定资产”科目中记载的房屋造价或原价。
(2)凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税。
对于更换房屋附属设备和配套设施的,在将其价值计入房产原值时,可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件,更新后不再计入房产原值。
特殊问题:
第一,以房产联营投资的,房产税计税依据应区别对待:
(1)以房产联营投资,共担经营风险的,按房产余值为计税依据计征房产税;
(2)以房产联营投资,不承担经营风险,只收取固定收入的,实际是以联营名义取得房产租金,因此应由出租方按租金收入计征房产税。
第二,融资租赁房屋的,以房产余值为计税依据计征房产